Chronique de Tim Steller : Un autre plan de développement de Tucson meurt

Jul 11, 2023

La propriété de sept acres située à l'angle sud-ouest des boulevards East Broadway et North Rosemont est vacante depuis des années, les promoteurs successifs ayant abandonné. Pour l’instant, c’est le territoire des food trucks, des citrouilles d’Halloween et des sapins de Noël.

Les chiens de Sonora sentaient incroyablement bon chez Dany's Hot Dogs, un food truck installé sur un terrain vague à Broadway et Rosemont.

Je n'en ai pas acheté cette fois-ci - c'était encore mardi en milieu de matinée - mais cela m'a fait me demander : les chiens de Sonora et les tacos carnitas, ainsi que les citrouilles et les arbres de Noël de saison, sont-ils l'utilisation la plus élevée et la meilleure de ce site ?

Il faut se demander. Cela fait 18 ans que Walmart a renoncé à ouvrir un marché de quartier sur sa propriété de sept acres. Les objections du quartier ont contribué à tuer cette idée, mais ne semblent pas responsables du dernier échec.

Depuis lors, trois promoteurs se sont lancés dans des processus de rezonage, et pourtant Tucson a décidé de développer la propriété clé. Le dernier swing et miss a eu lieu jeudi.

Un promoteur de l'extérieur de la ville appelé Waypoint Residential souhaitait construire des immeubles d'appartements sur le site, avec 222 unités au total, et a subi une audience de rezonage le 20 juillet.

L'examinateur du zonage, John Iurino, a recommandé de rejeter le rezonage le 3 août. Les promoteurs prévoyaient de toute façon de s'adresser au maire et au conseil, notant que le personnel municipal avait approuvé le projet, mais ils ont ensuite décidé que l'ensemble du plan ne pouvait plus fonctionner financièrement.

Les raisons, a expliqué Tom Warne, qui représente les propriétaires fonciers et a demandé le rezonage : la hausse des taux d'intérêt et l'augmentation des coûts de construction.

"Les gens sont définitivement attirés par le site. Mais pour le moment, c'est plutôt une question macro", a déclaré Warne. "Nous devrons réfléchir et voir ce qui arrive à la macroéconomie."

Il serait facile de blâmer le NIMBYisme pour la vacance persistante d'une belle propriété, le long d'une artère très fréquentée au milieu de Tucson. Les objections du quartier ont joué un rôle au fil des années et se sont poursuivies avec ce nouveau projet, mais ce n'est pas seulement cela.

Une combinaison de zonage sous-jacent malheureux, de processus interminables, d’objections de quartier et d’événements aléatoires ont empêché quoi que ce soit de se matérialiser. C'est aussi un peu comme si Tucson était Tucson.

Après l'échec de Walmart en 2005, Warne a commencé à représenter la famille Romo, propriétaire de la propriété, et a procédé à une consultation minutieuse du quartier pour les prochains efforts de développement de la propriété.

En 2015, ce serait une épicerie différente – pensez à Fry's ou Safeway – mais après l'approbation d'un rezonage, ils se sont retirés. Warne a déclaré que les changements dans le secteur des supermarchés étaient à blâmer.

Ensuite, ce serait un micro-hôpital avec certaines spécialités et une salle d'urgence. Le conseil a approuvé le changement. Puis le développeur s’est retiré.

Ce dernier effort avait autant de sens que n’importe quelle autre idée. Placer des appartements le long d'un corridor majeur, avec des transports en commun fréquents, à proximité d'une variété d'employeurs et d'entreprises, c'est exactement la façon dont fonctionnent les villes. Sans oublier que la tour de bureaux de 16 étages située au 5151 E. Broadway est le coin des chatons, et que le Williams Center et d'autres grands immeubles de bureaux se trouvent à proximité.

Six des bâtiments proposés par Waypoint auraient atteint une hauteur de 46 pieds, et les quatre autres immeubles d'appartements auraient atteint une hauteur de 26 pieds. L'acre au coin devait être développé séparément en tant que commerce de détail.

Dans l’ensemble, à mon avis, ce n’était pas particulièrement agressif de regrouper un grand nombre d’unités sur une propriété de centre-ville, mais cela allait bien au-delà de ce que le zonage actuel permet.

Dans l'état actuel des choses, la partie nord de la propriété est zonée commerciale et ne permettrait que des bâtiments mesurant jusqu'à 30 pieds de hauteur ; la partie sud est zonée résidentielle et peut accueillir environ 20 unités distinctes, chacune mesurant jusqu'à 25 pieds de haut.

Le plan de Waypoint prévoyait des appartements relativement haut de gamme qui desserviraient les personnes travaillant dans des bureaux à proximité, tels que Texas Instruments, et seraient fermés aux entrées de Broadway et de Rosemont.

Les voisins de Rosemont Ouest n'ont pas été particulièrement impressionnés. J'ai assisté à l'audience de rezonage du 20 juillet, qui s'est tenue à distance, et j'étais prêt à lever les yeux au ciel face à leurs critiques, alors qu'ils protestaient contre le besoin de logements. Mais la vérité était que je pensais qu’ils avaient en partie raison.